Эксперты рассказали о роли современных стройматериалов в развитии ИЖС.
Какова сейчас ситуация на российском рынке стройматериалов?
Евгений Высоцкий (Е.В.): В 2021 году производство стройматериалов по стране увеличилось на 7,5%. Хороший результат для индустрии, принимая во внимание, что в 2020 году наблюдалась отрицательная динамика. Объем работ по виду деятельности «Строительство» увеличился на 6%, а ввод жилья вырос на 12,7% — до рекордных 92,6 млн кв. м.
Представляется, что прошлый год был для промышленности стройматериалов поворотным: впервые за последние 5-7 лет спрос и предложение стали сбалансированными. В период строительного сезона строители осознали, что наступает «рынок продавца», а при отсутствии длинных контрактов это означает необходимость покупать продукцию на споте. В условиях профицита это лучшая стратегия для строителей, но не в этот раз. Череда событий на рынках в 2021 году: рост цен на металл и дерево, смещение спроса в мелкоштучные стеновые материалы, такие как кирпич.
Отметим снижение складских запасов, рост интереса к газобетону, повышенный спрос на продукцию по любой цене, что определило среднесрочный вектор в динамике цены, обоснованный рыночными факторами: меньше спрос — ниже цена (так было около 10 лет), больше спрос — выше цена (2021-2022 годы).
Как бы вы охарактеризовать состояние промышленности строительных материалов в России за последнее десятилетие?
Е.В.: Состояние, к сожалению, близкое к состоянию упадка. К примеру, в промышленности стеновых материалов прекратили деятельность более 100 предприятий — производителей кирпича, 9 предприятий — производителей газобетона, формирующих около 11% мощности от действующего производства, а в цементной промышленности мощности предприятий сократились с 105 до 72 млн тонн. Полагаю, что искусственное сдерживание цен не решит проблемы нехватки ресурсов в период активного спроса. Необходимо создавать новые мощности, что потребует крупных инвестиционных ресурсов. Имеются ли у промышленности стройматериалов такие резервы? Не уверен.
Выпуск АГБ 2012-2021 гг., млн. м³
Судя по рыночной аналитике, сейчас наблюдается смещение покупательского спроса в сторону газобетона как у индустриальных застройщиков, так и среди частных лиц, осуществляющих ИЖС.
Глеб Гринфельд (Г.Г.): Производство автоклавного газобетона (АГБ) в 2021 году продолжило рост, особенно он заметен на фоне снижения производства строительной керамики и стагнации на низком уровне выпуска силикатных изделий. Действительно, за период с 2014 года производство силикатных стеновых материалов снизилось на 56%, керамических — на 30%, бетонных камней — на 15%.
В то же время производство АГБ выросло на 22%, доля газобетона на рынке стеновых материалов продолжила рост, составив около 50%. В 2021 году производство АГБ в стране выросло на 15% до 15,79 млн кубических метров. Это значение более чем на 22% превышает предыдущий рекорд 2015 года, когда объем производства достиг 13,02 млн «кубов». Таким образом, прирост производства по сравнению с минимумом 2018 года составил 36,5%.
Существенных изменений в распределении произведенной продукции по плотностям не произошло, однако тенденции прошлых лет продолжились. Три основные марки по средней плотности — D400, D500 и D600 — занимают 98,3% от всего объема произведенного АГБ, на долю остальных марок остается лишь 1,7%. Выпуск газобетона марок по средней плотности D400 и ниже продолжил многолетний рост и превысил в прошлом году 2 млн куб. м, достигнув 13%.
Какие планы на 2022 год у предприятий АГБ?
Г.Г.: Они достаточно осторожны в своих оценках. Консолидированный прогноз предполагает рост выпуска на 0,3% — до 15,84 млн «кубов» АГБ.
Согласно подсчетам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), ввод ИЖС в России с 2017-го по 2020-й увеличился почти на 7 млн «квадратов». Работы у производителей стройматериалов в этом сегменте прибавится?
Владимир Левченко (В.Л.): ИЖС сегодня интересует значительную часть населения страны: соцопросы показывают, что около 50 млн россиян хотели бы жить в собственном доме. В период затянувшейся пандемии тенденция только усилилась: многие горожане успели оценить преимущества загородной жизни, и ИЖС стало приметой времени.
Отметим: с середины прошлого года тема выхода крупных городских застройщиков ИЖС зазвучала с новой силой. Это отрадно. ИЖС необходимо обществу, государству в целом, поскольку создает дополнительные рабочие места: появление одного рабочего места на стройке дает возможность создания до восьми дополнительных рабочих мест в разных отраслях промышленности.Собственная личная практика подтверждает: для создания комфортной среды в формате малоэтажного строительства желательно возводить поселки от нескольких десятков домов с созданием развитой инфраструктуры.
_629e20cf84895.jpg?size=0x-)
В качестве положительного опыта назову строительство несколькими уральскими компаниями коттеджного поселка Светлореченский, куда органично вошли малоэтажные дома из автоклавного газобетона. Это пример создания гармоничной жилой среды с благоприятными условиями жизни, обеспечения достойного уровня сервиса.
Но следует знать: возведение проекта с чистого листа предполагает высокие затраты на создание инфраструктуры, строительство дорог, водопровода, канализации, прокладку электричества. Для успешной реализации важно найти баланс между стоимостью готового жилья в проекте и потенциальным спросом.
Как освоить огромные объемы строек?
В.Л.: По мнению Олега Бетина, руководителя комиссии по ИЖС Общественного совета при Минстрое России, необходимо увеличить объемы ввода жилья более чем на 40 млн «квадратов», что значит рост ввода ИЖС на 20-25 млн кв. м.
Нужно распространять на этот вид жилья те же правила, льготы, возможности, которые есть у многоквартирного строительства. Подтверждением этого должно стать заключение Главгосэкспертизы по одному проекту, либо блоку типовых проектов, в которых применяется единая технология или одни и те же материалы.
Когда проект выбран, одобрен, наступает время строительства. Вот тут и выявляется самая большая проблема: что из себя представляют специалисты, которым индивидуальный застройщик поручит освоить льготный кредит под строительство его собственного дома? Таких специалистов, как показывает практика, явно недостаточно.
Кадровый потенциал профессионалов сосредоточен в строительных фирмах, традиционно занимающихся многоэтажным строительством. Привлекать к строительству, простите, всяких непонятно откуда взявшихся «специалистов» банк, выдавший льготный кредит, не позволит. Разве не так? Следовательно, строить малоэтажные дома должна организация, входящая в СРО, имеющая аккредитацию при кредитном учреждении, которое финансирует проект.
И еще, возвращаясь к выступлению Олега Бетина: он сказал, что поручение президента по ипотечному кредитованию ИЖС выполнено, теперь нужно широкое применение такой ипотеки, что станет возможным, когда у индивидуального жилья появится понятное качество, параметры и ликвидность. Иными словами, когда в него в массовом порядке придут крупные системные городские застройщики со своими подходами, схемами и практиками.
При каких ситуациях успех ИЖС обеспечен?
В.Л.: Этот вопрос на недавней встрече предметно осветил Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ).
В первую очередь, успех ИЖС существует там, где сегменту уделяет внимание власть. Антон Глушков подчеркнул: чтобы застройщики шли на рынок ИЖС, власти на местах должны решить две стратегические проблемы.
1. Инфраструктурный вопрос: выделенный под строительство участок нужно обеспечить транспортом и социальной инфраструктурой. Если мы говорим об элитном сегменте, тут удачного участка и высокого качества строительства может оказаться почти достаточно.
Когда речь идет о массовом сегменте, требуется наличие школ, детских садов, магазинов, остановка автобуса, да и просто дорога, которую самостоятельно большая часть застройщиков сделать не смогут даже для самого масштабного проекта.
2. Сами земельные участки: это должно быть сельхозстроительство, переведенное под ИЖС. Чтобы было комплексное освоение территории, где участки целенаправленно со стороны власти вовлекаются в ИЖС.
«Туда, — рассказал Антон Глушков, — где участки готовятся централизованно, где есть логика в формировании инфраструктуры, застройщик пойдет, потому что он понимает все риски, он их уже минимизировал, и его задача — только построить».
Что дает повод для оптимизма строителям? На рынке стали формироваться нормальные ипотечные продукты, а ведь до недавнего времени ипотека под ИЖС, по сути, равнялась потребительскому кредиту. Теперь появляются понятные предметы залога, в первую очередь там, где застройку ведут профессиональные строительные компании, и ипотека начала активно распространяться на ИЖС.
Если человек, имеющий участок, заключает договор с профессиональным участником рынка, членом саморегулируемой организации, ему выдается ипотечный кредит. Сбербанк, Банк «ДОМ.РФ», ряд других банков уже, что называется, дали результат.
От лица своего коллектива скажу: у компаний, входящих в АСРО «СССО», имеется опыт реализации удачных проектов ИЖС, и мы готовы к «заполнению» перспективных площадок для строительства.
