BIM для Центра логистики АШАН
Всего 11 месяцев понадобилось ведущему девелоперу складских помещений и объектов недвижимости Radius Group на проектирование и возведение первой очереди самого большого в Европе Центра логистики «Ашан». Инвестиционный капитал — 6 млрд рублей внесла торговая сеть «Ашан Ритейл Россия», а партнером - подрядчиком стала фирма «Мега-Строй».
Расположено здание на 109 тыс.м² в районе парка «Южные врата» Домодедовского района Москвы. Благодаря передовым строительным технологиям, Национальный Центр логистики (НЦЛ) стал самым энергоэффективным и экологически чистым коммерческим объектом в России. Развитая инфраструктура и транспортная доступность позволяют одновременную погрузку и разгрузку 230 фур. «Ашан» обслуживает более 50 магазинов в регионе и это не предел.
Несмотря на масштаб и сложные технические проблемы, проект удалось завершить на полтора месяца раньше запланированного срока. Достигнуто это с помощью инновационной разработки — платформы 5D BIM Radius InSite. Цифровой инструмент предоставил участникам широкие возможности для моделирования и дизайна как на этапе проектирования, так и строительства. Также BIM (Building Information Model) оказалась полезной в аспекте отслеживания бюджета и графика.
С чего все началось
В октября 2016 года Ашан Ритейл Россия подписала с Radius Group соглашение о строительстве складского комплекса на площади свыше 138 тыс м². Представители ритейла ставили цель надежного хранения и бесперебойной поставки товаров в свои магазины, а для девелопера коммерческой недвижимости это был флагманский и весьма прибыльный проект. И уже через год, в сентябре 2017 года партнеры приступили к фазе строительства складского комплекса.
Еще одно знаковое событие для проекта произошло 5 октября этого же года. В отеле «Арарат Парк Хаятт» в Москве прошла презентация цифровой платформы Radius InSite, разработанной на основе BIM-технологий.
Применение продукта Radius InSite поднимает качество управления девелоперскими проектами на принципиально новый уровень. Данная технология обеспечивает для заказчика беспрецедентную и ранее недоступную прозрачность процесса реализации проекта, а также повышает гарантии того, что он получит объект в запланированные сроки и не переплачивая сверх запланированного бюджетаДэвид Саймон управляющий директор Radius Group
Решение 5D BIM Radius InSite успело себя зарекомендовать при строительстве распределительного центра «Леруа Мерлен». Комплекс был введен в эксплуатацию на месяц раньше, а экономия бюджета составила около 1,2%.
Масштаб и особенности НЛЦ «Ашан»
О масштабе и сложности проекта говорят основные характеристики логистического центра:
Назначение — складирование и дистрибуция различных товаров, в том числе пищевых продуктов и алкоголя.
Земельный участок под застройку — площадь 144 га, в собственности Radius Group.
Структура состоит из нескольких зон: 7 складских блоков с высоко стеллажным хранением, включая сектор кросс-докинга для сквозного складирования товаров большого спроса и, следовательно, со значительным объемом транспортировки; помещения административно-бытового назначения.
Объекты инженерной инфраструктуры (системы пожаротушения, вентиляции, охранной сигнализации и видеонаблюдения, IT и безопасности); парковочные места для автомобилей и фур; зоны погрузки-разгрузки.
Удобная транспортная развязка — в 30 минутах от МКАД и аэропорта «Домодедово», на пересечении трасс A107 и М4.
Склады «Ашан» относятся к классу «A» и соответствуют международному стандарту по энергоэффективности и экологической безопасности BREEAM (рейтинг Good). Отсюда важная особенность — при строительстве учитывались экологические требования сертификата и анализировался уровень воздействия проекта на окружающую среду.
При возведении объекта использовались экологически чистые материалы и передовые технологии, такие как:
Система пожаротушения — быстродействующая спринклерная система ESFR-25 с широким диапазоном распыления и высоким напором воды. В каждом складском помещении установлены три насоса. Один из них подключен к отдельному дизель-генератору. Подача воды идет с собственной насосной станции.
Энергоэффективное освещение — светодиодное, управляемое датчиками движения;
Приточная система вентиляции и отопление с поддержкой температуры на уровне +18⁰ круглый год. При этом рециркуляция воздуха составляет 90%;
Полы из специальных бетонных плит по стандарту FM-2 Special. Выдерживают нагрузку до 7 тонн на м². Ровность по стандарту FM-1.
Даже стеллажи были установлены до сдачи объекта. Поэтому, когда арендатор снимал помещение, то без промедления мог запустить операционную деятельность.
Учитывая масштаб, сложность проекта и существенные затраты, заказчика в первую очередь интересовало — насколько прозрачен процесс строительства, будет ли объект сдан в срок, не потребуется ли внеплановое увеличение бюджета.
Цифровой инструмент Radius InSite на BIM от Radius Group как раз представил требуемое решения для управления проектами. Он помог оптимизировать финансовые и временные затраты при разработке и строительстве комплекса, предоставил возможность девелоперу и заказчику контролировать ход работ в режиме реального времени.
Что такое 5D BIM Radius InSite
По различным оценкам, технология Building Information Modeling (BIM) снижает затраты на разработку проектов от 15 до 25%. Собственно, это и объясняет факт активного использования в проектах моделирования 3D BIM. Гораздо реже задействуют технологию 4D («Модель+Время»), очень редко — 5D («Модель+Деньги») и почти никогда — 6D («Модель+Эксплуатация»).
Предварительная оценка затрат с опорой на 2D перестает быть релевантной по мере развития проекта и включения в него новых элементов, часто не предусмотренных в статичной модели. Напротив, 3D-моделирование уже позволяет принимать проектные решения в реальном времени без подобных неприятных сюрпризов. И совсем не плохо отражает динамику процесса строительства, учитывает риски и логистику — 4D BIM. Так что, отсутствие должной степени визуализации хода строительства, скорее всего, приведет к ошибкам при работе с большим массивом данных.
При строительстве НЛЦ «Ашан» Radius Group применил технологию 5D BIM, которая помогла команде проекта получить полный контроль над процессом возведения центра, оптимизируя затраты и сроки. Участники четко понимали, как живет проект, сколько времени и инвестиций требует тот или другой вид работ,
Платформа 5D BIM Radius InSite визуализировала процесс развертывания проекта в трехмерной модели здания, показав, как виртуальная реальность переходит в фактическую. Девелоперу это не только позволило снизить затраты на реализацию проекта, но, по сути, он смог оптимизировать очень большое количество решений.
Например, такая коллизия: была некорректно спроектирована на двухмерном чертеже система пожаротушения, но только в трехмерном пространстве модели выяснилось, что ее основная магистраль упирается в колонну. Или насколько полезны оказались дроны, которые минимум раз в неделю собирали данные о ходе строительства для BIM. С помощью беспилотников оцифровывался ландшафт стройки, фиксировался объем земельных работ. Данные трехмерного скрининга загружались в модель и помогали точно рассчитать объем земельных работ. При этом удалось выявить и устранить несколько тысяч ошибок в проектировании конструкции сетки колонн склада и многие другие.
С помощью инновационной 5D BIM платформы, разработанной Radius Group, у клиента есть возможность объединить этапы проектирования и строительства в более удобную цифровую среду и отслеживать все итерации при проектировании и строительно-монтажные работы в режиме реального времениВведите текст цитатыЗахар Вальков исполнительный директор Radius Group
Большой плюс инструмента — в точных оценках и графиках он позволяет заранее выявить большинство проблем еще до начала строительства. Значит, предупреждает чрезмерные траты бюджета проекта и обеспечивает команде более успешную работу.
Что нового платформа 5D BIM внесла в проект
Итак, Radius InSite формировал трехмерную модель объекта и интегрировал в нее графики реализации и бюджет строительства. Также цифровой инструмент создал эффективную коммуникационную среду для участников проекта — заказчика, проектировщика и генподрядчика — и обеспечил обмен данными в режиме реального времени. Все партнеры каждую неделю получали обновленную информацию, а каждый месяц — сводный отчет о ходе строительства.
В результате, была обеспечена максимальная прозрачность на всех этапах проекта, значительно проще стало внести изменения, снизились финансовые и операционные риски.
На этапе проектирования:
1. работа по отслеживанию в реальном времени процесса разработки проекта;
2. интегрирование и последующее перераспределение бюджета;
3. визуализация;
4. определение ошибок и чувствительных мест.
На этапе строительства:
1. контроль за соблюдением графика строительных работ;
2. оптимизация и отслеживание по 5D-модели «пространство + стоимость + сроки»;
3. визуальное моделирование прогресса строительства;
4. выявление возможных проблем со сроками выполнения работ и задержками до их возникновения.
Функциональные возможности BIM обеспечили:
1. доступ к достоверной информации всем участникам проекта;
2. применение удобного инструмента для координации всего цикла работ;
3. прозрачность хранения документации, готовность к аудиту и анализу решений и бизнес-процессов;
4. детализацию и отслеживание графика работ в еженедельном режиме;
5. обнаружение и своевременное исправление ошибок в проекте;
6. визуализацию хода строительства;
7. представление графика работ в виде линейной диаграммы по трем сценариям — «консервативный», «с опережением», «срединный»;
8. решение проблемы избыточного проектирования и т.д.
В целом, платформа в полной мере справилась с оптимизацией финансовых и временных затрат при проектировании и строительстве логистического центра «Ашан». По данным компании, Radius InSite — пока единственная платформа в сегменте 5D Digital.